122期法律快问快答-您好,我有一套小产权房,想问一下能否办理抵押贷款?
Q1:您好,本人于16年4月购买位于某村的一套拆迁安置房,约定价格60万元,协议签订后,我就支付了对方2万元的定金,一周后又支付了20万购房款,并约定双方于16年11月5日办理过户手续。后来我多次催促对方办理过户,对方一直推脱怎么办?
A1:您好,若该房屋已经办理了房屋产权登记,并领取了国有土地使用权证,根据权属证书的登记,若用途为住宅用地,就不属于违反法律禁止性规定及无法实际履行的情形。因不能看见您的购房协议,建议您来电,详细咨询。
Q2:您好,本人购买了一套房产,双方签订合同后,完成了网签、贷款等手续,可是到过户前缴税时,我发现要缴税30多万元,后来经我询问,得知该房屋不是“满五唯一”所以按规定得缴纳个人所得税。我要求对方交,对方不同意怎么办?
A2:通常情况下,这种问题需根据双方所签房屋买卖合同的约定而定,只有在房屋是“满五唯一”的状态下,交易所得税才由买房负担,若合同未约定如何承担,应按照相关规定负担税费。
目前国家相关税费规定,二手房交易过程中,买房主要承担契税、产权转移登记费、卖房主要承担营业税、个人所得税,而且满五年的,免征营业税,满五年且唯一的,免征个人所得税。
Q3:我购买的房屋合同中约定17年1月5日交房,但是现在依然没有交房吗,我要怎么办呢?能否要求开发商支付违约金啊呢?
A3:您好,根据《商品房买卖合同纠纷解释》的规定,出卖人迟延交付房屋,经催告后再三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。该解释又规定,法律没有规定或当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使,逾期不行使的,解除权消灭。
根据上述规定,在开发商迟延交房时,应当立即发催告函,因为催告,是解除合同的前提。建议您先给对方发函催告,再请求赔偿损失。
Q4:您好,我有一套小产权房,想问一下能否办理抵押贷款?
A4:小产权房是不能上市自由流通的,只能在本集体经济组织内部转让流通,不能办理抵押登记,无论是农村房屋发证管理机关还是其他组织办理的抵押登记,都是无效的。
Q5:我买了一套房屋,本来约定17年4月10就办理过户,可是对方现在一直不给我办过户,我担心对方会违约,我要怎么办,可以申请财产保全吗?
A5:因为对方现在并没有违约,需有证据证明对方确有违约的意思表示。您可以申请诉前财产保全,但是诉前保全后15日内必须起诉。