那么夫妻以男方母亲名义购买的房产,到底归谁所有?存在哪些法律风险?我将以下面这个案例为大家解答这些问题。
2015年,女方李晓晓与男方王强看中了一套房屋,但由于限购政策,双方无法以自己的名义购房,于是决定以女方父亲李某的名义购买该套房产。之后,男方王强向卖方黄某支付定金10万元,女方李晓晓向父亲李某名下银行账户转账220万元,当天李某即通过该银行账户向黄某转账56万元。
2015年5月,王某作为买受人与卖方黄某签订了房屋买卖合同,约定由王某受让黄某自有的房产。对此留有一份《收款证明》,载明李某已通过银行账户转给黄某56万房款,但因限购政策,变更买卖合同,买受人由李某变更为王某,上述购房款转为王某购买该房屋的首付款。2015年7月,房屋产权经核准登记至王某名下。
2017年6月15日,李晓晓因病不幸去世。
02 争议焦点:房屋归谁所有?
在清点李晓晓的遗产时,父亲李某和婆婆王某因房产归属问题产生争议,对于王强和李晓晓出资购买房屋却将产权登记在王某名下的行为,到底属于赠与还是“借名买房”关系呢?
王某认为,这套房子是儿子王强和儿媳李晓晓共同出资购买赠与她的,房屋的租金也一直由她收取,她是房屋的实际产权人,并且,李某、李晓晓、王强与王某之间也没有签订过借名买房协议,因此王某认为该房屋应当归她所有。李某当然不认可这种说法,他说该房屋仅是借用你王某的名义所购买,而实际产权人应当是李晓晓和王强。面对此情此景,王强自然选择帮母亲王某说话,称该房屋确实为他和李晓晓共同购买赠与母亲王某的。
一审法院认为,首先购房资金全部来源于王强和李晓晓二人,从资金流向来看,如果该房屋是李晓晓和王强赠与王某的,仅需要把购房款直接转给王某即可,根本不必多此一举,先转给李某,再由李某转给王某。 此外,根据李某转给卖方黄某56万元房款的事实,以及将170万元转给王某丽的行为,结合《收款凭证》的内容,可以认为王强和李晓晓最初想以李某名义购房,但因限购政策,变更买受人为王某。
综上,对于该房产的归属问题虽无书面约定,但结合资金走向、房产支付情况、当事人提供的证据及陈述,法院认为王强、李晓晓借名买房的事实存在。但由于借名买房的行为事实违反了国家房产宏观调控政策,法院无法直接确认房屋产权归王强和李晓晓共有,但他们可以据此向王某取得相应的房屋折价款。因李晓晓已经去世,对于夫妻共同财产分割以及继承问题,当事人可另案处理。
二审法院认为,王某上述仍然主张赠与,但并未提供充分的证据加以证明,不能推翻李某主张的“借名买房”事实。最终二审法院认为,王某的上诉请求不能成立,予以驳回;一审法院认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。
司法实践中,“借名买房”存在一定法律风险,主要有以下几类纠纷:
(一)名义购房人不承认借名买房合同的存在,主张购房款为借款或赠与;
(二)房屋被处理或限制,如名义购房人因债务问题,房产被法院查封或强制拍卖;名义购房人离婚,房屋作为夫妻共同财产被分割;名义购房人死亡,房屋作为遗产被继承等;
(三)名义购房人将房屋擅自卖给善意第三人;
(四)名义购房人不配合办理房屋过户手续。
所以,选择“借名买房”的还望谨慎,不要购买拆迁安置房、经济适用房等政策性保障住房,以免发生纠纷,房钱两空。实际购房人与名义购房人最好签订书面协议,避免名义购房人发生违约行为。在离婚、继承方面涉及房产分割、归属相关法律问题的,可以和我具体聊聊。欢迎点赞、评论、转发,我会及时解答大家的法律问题!