121期法律快问快答-房子被查封了,能否再出租,租赁合同是否有效?
Q1:我之前购买了一套房子,网签合同,但是现在开发商和房管局私自把我网签合同注销了,然后卖给了第三方,然后开发商把财产全部转移说没钱,该怎么办?
A1:您与开发商之间存在房屋买卖合同关系。房子已经办理了网签,那么该房屋处于预告登记状态,根据《物权法》的规定,预告登记以后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。
本案中,开发商未经您的同意擅自将房屋转移给他人,未经您的同意而处分,并且将合同注销卖给第三方,开发商的行为已经构成了违约。您可以请求解除合同,并要求开放商返还已付购房款及利息、赔偿损失。房管局未尽到审查义务,侵害您的权益,你可以提起行政诉讼。
Q2:您好,我购买了一个门面房,当时签合同售房人说拿合同备案,备案后合同还给我们,现在人家售房部直接说不给备案了,钱也不退,现在我钱和房子都拿不到,怎么办?
A2:您好,根据我国《合同法》以及相关法律的规定,合同双方应当依据合同规定的内容履行承担义务。如果您认为对方没有依据合同履行其义务,可以诉至法院要求对方承担违约责任,若合同明显显示公平,可以要求法院撤销该合同。
Q3:我和朋友一起从一位刘姓先生手里买房,他说替我们办理相关手续,也收取了房款,但是他并没有偿还银行按揭,也没有办理过户,也不退钱,现在人找不到了,我们是否可以起诉对方诈骗?
A3:一般来说房屋买卖不作为刑事案件处理,大部分是民事纠纷。若是构成犯罪,一般是合同诈骗罪。合同诈骗罪是指以非法占有为目的,在签订、履行合同过程中,采取虚假事实或隐瞒真相等欺骗手段,骗取对方当事人的财务、数额较大的行为。对于您刚才的描述,关键是要认定主观上是否具有非法占有的目的,要综合对方的真实意思表示。因此您若想要通过刑事手段维护自己的合法权益,应收集能证明对方卖房是幌子,实则骗钱的证据这样立案才有较大把握。
Q4:房子被查封了,能否再出租,租赁合同是否有效?
A4:您好,根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》,由人民法院指定被执行人保管的财产,如果继续使用对该财产的价值无重大影响,可以允许被执行人继续使用,由人民法院保管或者委托第三人、申请执行人保管的,保管人不得使用。如果是查封前已出租的房屋,是可以继续出租的;如果是查封后,特别是不动产,在加贴封条后,除了法院,任何人都无权将封条撕了,否则构成违反执行的有关规定。如果查封前房屋已出租的,出于对承租人权利的保护,则租赁合同依然有效,但租赁合同到期后,不能继续出租。
Q5:您好,我朋友之前有套房子出租,因为当时他欠我钱,就让我和他一起签租赁合同并签字,房租直接交给我,租金用来偿还他的借款。今年她的财务有困难,决定将房子卖了,但是我的债还有很多没还,如果卖了房子我就收不到租金。因为我也在合同上签了名字,是否可以不同意他卖房,或者我如何维权?
A5:您好,根据您刚才的表述,您不是房屋的所有权人,您行使收租权是来源于房主的同意。现房主想要卖掉房子,您可以乘此机会与房主协商,将卖房的价款先偿还你的债务。如果协商不成,您可以申请财产保全措施,再委托律师起诉,这样房子就不能出卖了。